co jeśli posiadasz naprawdę ładny kawałek ziemi, ale przeznaczenie, które masz na myśli-dom, sklep lub małe gospodarstwo, być może-może być zabronione przez jego podział na strefy? Nie rezygnuj jeszcze ze swoich marzeń o Ziemi. Możesz być w stanie uzyskać wariancję zagospodarowania przestrzennego lub specjalne pozwolenie na użytkowanie,a nawet zmienić samo oznaczenie zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić Ci wykorzystanie terenu do celów, które chcesz.
kto jest odpowiedzialny za twój podział na strefy
podział na strefy nieruchomości jest zwykle regulowany przez lokalne prawo powiatowe lub miejskie (czasami znane jako rozporządzenia), które dzielą grunty na różne obszary lub „strefy.”Zagospodarowanie przestrzenne kawałka ziemi określa, w jaki sposób można go wykorzystać.
na przykład obszar strefowy „mieszkalny” może pozwolić na budowę tylko domów na ziemi, podczas gdy obszar strefowy „handlowy” może pozwolić na sklepy detaliczne i inne firmy. Oznaczenia strefowe i zastosowania dozwolone przez każde oznaczenie różnią się w zależności od lokalizacji.
jak dowiedzieć się, na co Twoja ziemia jest przeznaczona
jeśli masz jakiekolwiek powody, aby sądzić, że zamierzone wykorzystanie Twojej nieruchomości może być zabronione przez jej podział na strefy, pierwszą rzeczą do zrobienia jest uzyskanie kopii mapy strefowej, a także wszystkich rozporządzeń mających zastosowanie do nieruchomości.
Biuro samorządu terytorialnego zajmujące się zagospodarowaniem przestrzennym (najprawdopodobniej Wydział Planowania Przestrzennego, Zagospodarowania Przestrzennego lub budownictwa) może dostarczyć kopię mapy i zarządzeń zagospodarowania przestrzennego.
Sprawdź oznaczenie strefowe nieruchomości na mapie, a następnie zapoznaj się z rozporządzeniami o zagospodarowaniu przestrzennym, aby zobaczyć dokładnie, jakie zastosowania są dozwolone pod tym oznaczeniem. W rzeczywistości nie mogą istnieć żadne ograniczenia w wymaganiach strefy, które zabraniałyby zamierzonego wykorzystania. Na przykład, jeśli nieruchomość znajduje się w strefie „wiejskiej” lub „rolniczej”, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą pozwolić właścicielowi na prowadzenie małego sklepu rolnego, a także uprawę roślin na ziemi.
niektóre miejscowości stosują system zagospodarowania przestrzennego zwany potocznie” zbiorczym ” zagospodarowaniem przestrzennym. Oznacza to, że dozwolone jest nie tylko użycie określone w wyznaczonej strefie, ale każde użycie, które jest oceniane jako mniej wpływowe na grunt, jest również w porządku. Na przykład, w ramach takiego planu zagospodarowania przestrzennego, nie tylko może być dozwolone wykorzystanie działalności gospodarczej na obszarze strefowym „komercyjnym”, nie może być zakaz budowy miejsca zamieszkania, ponieważ jest to uważane za mniej wpływowe użytkowanie gruntów.
Jeśli Korzystanie Jest Zabronione, Czy Możesz Dostosować Swoje Plany?
jeśli obowiązujący podział na strefy zabrania zamierzonego wykorzystania, najpierw określ, czy możesz zastosować się do podziału na strefy, zmieniając nieco swoje plany. Na przykład, jeśli chcesz zbudować trzypiętrowy dom, ale podział na strefy nieruchomości zabrania domów wyższych niż dwa piętra, możesz lepiej zmienić projekt, aby pasował do struktury dwupiętrowej, zamiast próbować uzyskać zmianę lub wariancję podziału na strefy.
powszechnie dostępne modyfikacje Zagospodarowania Przestrzennego
jeśli nie możesz dostosować swoich planów, aby dostosować je do zagospodarowania przestrzennego, kolejną możliwością jest zażądanie zmiany lub wyjątku w celu umożliwienia użytkowania.
zapoznaj się z przepisami rozporządzeń o zagospodarowaniu przestrzennym, aby ustalić, czy oferują one możliwość ubiegania się o wyjątek lub zmianę zagospodarowania przestrzennego. Jeśli potrzebujesz pomocy w interpretacji rozporządzeń, skonsultuj się z doświadczonym adwokatem w Twojej okolicy.
różnice w zagospodarowaniu przestrzennym i pozwolenia na użytkowanie
zazwyczaj łatwiej jest uzyskać wyjątek od zagospodarowania przestrzennego niż zmianę zagospodarowania przestrzennego. Wyjątki są często dostępne w formie specjalnego pozwolenia na użytkowanie lub wariancji strefowej.
- pozwolenie na użytkowanie (czasami określane jako „specjalne” lub „warunkowe” pozwolenie na użytkowanie) pozwala właścicielowi na użytkowanie gruntu w sposób, który normalnie nie jest dozwolony w ramach zagospodarowania przestrzennego. Takie zezwolenia zazwyczaj nakładają szereg warunków na dozwolone użytkowanie. Pozwolenia na użytkowanie są czasami dostępne dla „dziadka” w użyciu, które było dozwolone do czasu zmiany zagospodarowania przestrzennego. Na przykład, jeśli właściciel zakupił kawałek ziemi w strefie handlowej do prowadzenia małej firmy, a później zagospodarowanie przestrzenne zostało zmienione na mieszkaniowe, wykorzystanie biznesowe może być nadal dozwolone na podstawie specjalnego pozwolenia na użytkowanie. W takiej sytuacji Warunki Użytkowania mogą ograniczyć godziny pracy lub ograniczyć liczbę miejsc parkingowych. Ale nie zakładaj, że jeśli kupiłeś nieruchomość wykorzystywaną do czegoś niezwykłego, możesz nadal robić to samo: pozwolenia na użytkowanie wygasną w większości przypadków po sprzedaży lub przekazaniu ziemi.
- wariancja zagospodarowania przestrzennego zasadniczo daje pozwolenie na użytkowanie gruntów w sposób, który normalnie byłby naruszeniem lokalnego zagospodarowania przestrzennego. Wniosek wariancji jest zwykle udzielany tylko wtedy, gdy właściciel może wykazać, że trudności powstają ze względu na specjalne warunki na ziemi, które sprawiają, że zbyt trudne do spełnienia wymogów zagospodarowania przestrzennego. Na przykład, jeśli strome zbocza na nieruchomości pozostawiają tylko niewielką część odpowiednią dla miejsca zamieszkania, a niepowodzenia wymagane przez przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego naruszają tę część do zbudowania tak daleko, że zmieści się tylko mała szopa, właściciel może uzyskać wariancję do budowy w obszarze niepowodzenia.
Zmiana Zagospodarowania Przestrzennego
zmiana zagospodarowania przestrzennego nieruchomości rzadko jest łatwa. Każde zagospodarowanie musi być zgodne z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Pobierz kopię planu (z biura zagospodarowania przestrzennego lub planowania) i przestudiuj go. Określ, czy pożądane użycie jest zgodne z celami planu głównego. Należy również uważnie przestrzegać wszystkich procedur w rozporządzeniach o zagospodarowaniu przestrzennym, aby poprosić o ponowne zagospodarowanie. Aby zwiększyć swoje szanse na pomyślny wniosek o przeniesienie, skorzystaj z pomocy doświadczonego prawnika znającego procedury i politykę w tym obszarze.
procedury wnioskowania o wyjątek lub zmianę Zagospodarowania Przestrzennego
procedury wnioskowania o wyjątek lub zmianę zagospodarowania przestrzennego zależą od lokalnych rozporządzeń. Prawdopodobnie będziesz musiał złożyć pisemny wniosek, uiścić określoną opłatę i przedstawić swoją sprawę na rozprawie z Zarządem zagospodarowania przestrzennego lub Komisją planowania.
rozprawa jest krytyczna; aby odnieść sukces, musisz przedstawić specyfikę swojego wniosku i przekonujące powody jego udzielenia.
Uzyskaj wsparcie sąsiadów
zanim będziesz mógł uzyskać wariancję lub zmianę podziału na strefy, prawdopodobnie będziesz musiał wykazać, że zamierzone użycie nie wpłynie negatywnie na sąsiadów. Nawet jeśli nie jest to oficjalny wymóg, uzyskanie sąsiadów na pokładzie z planów może pomóc uniknąć konfliktów później.
Spotkaj się z sąsiadami i wyjaśnij swoje plany, zwracając uwagę, dlaczego nie spowodują one żadnej szkody. Na przykład, jeśli chcesz prowadzić stoisko rolnicze na swojej wiejskiej posiadłości, sąsiedzi mogą martwić się zwiększonym ruchem i hałasem. Być może można zwrócić uwagę, że lokalizacja podjazdu i parkingu dla stoiska jest daleko od ich domów, lub że godziny otwarcia będą minimalne.
mam nadzieję, że uda ci się stłumić wszelkie zastrzeżenia, A może nawet wzbudzić poparcie dla Twoich planów. Jeśli to możliwe, uzyskać pisemne oświadczenia poparcia od sąsiadów, aby doprowadzić do rozprawy o zagospodarowaniu przestrzennym, lub przekonać ich do udziału w rozprawie z Tobą.
chociaż rozwiązywanie problemów związanych z zagospodarowaniem przestrzennym nie jest łatwe, twoja ciężka praca będzie tego warta, jeśli możesz uzyskać zmianę lub wyjątek w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Następnie możesz się zrelaksować i cieszyć się korzystaniem z nieruchomości w sposób zamierzony.