Was ist, wenn Sie ein wirklich schönes Stück Land besitzen, aber die Nutzung, die Sie dafür im Sinn haben – ein Haus, ein Geschäft oder eine kleine Farm vielleicht – kann durch seine Zonierung verboten werden? Gib deine Träume für das Land noch nicht auf. Möglicherweise können Sie entweder eine Zonenabweichung oder eine Sondernutzungsgenehmigung erhalten oder sogar die Zonenauszeichnung selbst ändern, damit Sie das Land für den gewünschten Zweck nutzen können.
Wer ist für Ihre Zoneneinteilung verantwortlich?
Die Zoneneinteilung von Immobilien wird in der Regel durch lokale Kreis- oder Stadtgesetze (manchmal auch als Verordnungen bezeichnet) geregelt, die Land in verschiedene Gebiete oder „Zonen“ unterteilen.“ Die Zonierung eines Grundstücks bestimmt, wie Sie es nutzen können.
Zum Beispiel könnte ein Gebiet mit der Zonierung „Wohnen“ nur den Bau von Häusern auf dem Land erlauben, während ein Gebiet mit der Zonierung „Gewerbe“ Einzelhandelsgeschäfte und andere Geschäfte dort zulassen könnte. Zonenbezeichnungen und die von jeder Bezeichnung zugelassenen Verwendungen variieren je nach Standort.
So finden Sie heraus, wofür Ihr Land in Zonen unterteilt ist
Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass Ihre beabsichtigte Nutzung Ihres Eigentums durch seine Zoneneinteilung verboten sein könnte, müssen Sie zunächst eine Kopie der Zonenkarte sowie aller für das Grundstück geltenden Verordnungen erhalten.
Das mit der Landnutzung befasste lokale Regierungsamt (höchstwahrscheinlich das örtliche Planungs-, Zonen- oder Bauamt) kann Ihnen eine Kopie der Zonenkarte und der Verordnungen zur Verfügung stellen.
Überprüfen Sie die Zonenbezeichnung der Immobilie auf der Karte und beziehen Sie sich dann auf die Zonenverordnungen, um genau zu sehen, welche Verwendungen unter dieser Bezeichnung zulässig sind. Möglicherweise gibt es in den Anforderungen der Zone keine Einschränkungen, die Ihre beabsichtigte Verwendung verbieten würden. Wenn sich die Immobilie beispielsweise in einer „ländlichen“ oder „landwirtschaftlichen“ Zone befindet, können die Zonenvorschriften es einem Eigentümer ermöglichen, einen kleinen Hofladen zu betreiben und auf dem Land Getreide anzubauen.
Einige Ortschaften verwenden ein Zonensystem, das allgemein als „kumulative“ Zonierung bezeichnet wird. Dies bedeutet, dass nicht nur die in der ausgewiesenen Zone angegebene Verwendung zulässig ist, sondern auch jede Verwendung, die als weniger belastend für das Land eingestuft wird, in Ordnung ist. Zum Beispiel könnte unter einem solchen Zonenschema nicht nur die gewerbliche Nutzung in einem als „kommerziell“ eingestuften Gebiet erlaubt sein, sondern es könnte auch kein Verbot des Baus einer Residenz geben, da dies als weniger einflussreiche Landnutzung angesehen wird.
Wenn Ihre Verwendung verboten ist, können Sie Ihre Pläne anpassen?
Wenn die geltende Zoneneinteilung Ihre beabsichtigte Verwendung verbietet, stellen Sie zunächst fest, ob Sie die Zoneneinteilung einhalten können, indem Sie Ihre Pläne ein wenig anpassen. Wenn Sie beispielsweise ein dreistöckiges Haus bauen möchten, die Zoneneinteilung der Immobilie jedoch Häuser mit mehr als zwei Stockwerken verbietet, sollten Sie das Design möglicherweise so ändern, dass es in eine zweistöckige Struktur passt, anstatt zu versuchen, eine Zonenänderung oder -varianz vorzunehmen.
Allgemein verfügbare Zonenänderungen
Wenn Sie Ihre Pläne nicht an die Zoneneinteilung anpassen können, besteht die nächste Möglichkeit darin, eine Zonenänderung oder Ausnahme anzufordern, um Ihre Verwendung zuzulassen.
Studieren Sie die Bestimmungen der Zonenverordnungen, um festzustellen, ob sie die Möglichkeit bieten, eine Zonierungsausnahme oder -änderung zu beantragen. Wenn Sie Hilfe bei der Interpretation der Verordnungen benötigen, Wenden Sie sich an einen erfahrenen Anwalt in Ihrer Nähe.
Zonenabweichungen und Nutzungsgenehmigungen
Es ist in der Regel einfacher, eine Zonenausnahme zu erhalten als eine Zonenänderung. Ausnahmen sind häufig in Form einer Sondernutzungsgenehmigung oder einer Zonenabweichung verfügbar.
- Eine Nutzungsgenehmigung (manchmal auch als „besondere“ oder „bedingte“ Nutzungsgenehmigung bezeichnet) ermöglicht es einem Eigentümer, das Land in einer Weise zu nutzen, die normalerweise im Rahmen der Zoneneinteilung nicht zulässig ist. Solche Genehmigungen legen typischerweise eine Reihe von Bedingungen für die zulässige Verwendung fest. Nutzungsgenehmigungen sind manchmal für „Großvater“ in einer Nutzung verfügbar, die bis zur Änderung der Zoneneinteilung zulässig war. Wenn beispielsweise ein Eigentümer ein Grundstück in einem Gewerbegebiet gekauft hat, um ein kleines Unternehmen zu betreiben, und später die Zoneneinteilung in ein Wohngebiet geändert wurde, kann die geschäftliche Nutzung im Rahmen einer Sondernutzungsgenehmigung fortgesetzt werden. In dieser Situation können die Nutzungsbedingungen die Betriebsstunden oder die Anzahl der Parkplätze einschränken. Aber gehen Sie nicht davon aus, dass Sie, wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, die für etwas Ungewöhnliches genutzt wird, dies auch weiterhin tun können: Nutzungsgenehmigungen verfallen in den meisten Fällen bei jedem Verkauf oder Transfer des Landes.
- Eine Zonenabweichung gewährt Ihnen grundsätzlich die Erlaubnis, das Land in einer Weise zu nutzen, die normalerweise gegen die lokale Zoneneinteilung verstößt. Ein Abweichungsantrag wird in der Regel nur dann bewilligt, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass eine Härte aufgrund besonderer Bedingungen auf dem Grundstück entsteht, die die Einhaltung der Zonenanforderungen zu schwierig machen. Zum Beispiel, wenn steile Hänge auf einem Grundstück nur einen kleinen Teil für einen Wohnsitz geeignet lassen, und die Rückschläge, die durch Zonenvorschriften erforderlich sind, auf diesen bebaubaren Teil so weit eindringen, dass nur ein kleiner Schuppen passen könnte, könnte der Eigentümer eine Varianz erhalten, um innerhalb des Rückschlagbereichs zu bauen.
Ändern der Zoneneinteilung
Das Ändern der Zoneneinteilung einer Immobilie ist selten einfach. Jede Umwidmung muss mit dem lokalen Flächennutzungsplan übereinstimmen.
Holen Sie sich eine Kopie des Plans (vom Zonen- oder Planungsbüro) und studieren Sie ihn. Bestimmen Sie, ob Ihre gewünschte Verwendung mit den Zielen des Masterplans übereinstimmt. Sie müssen auch alle Verfahren in den Zonenordnungen sorgfältig befolgen, um eine Umwidmung zu beantragen. Um Ihre Chance auf eine erfolgreiche Umwidmungsanfrage zu erhöhen, wenden Sie sich an einen erfahrenen Anwalt, der mit den Verfahren und der Politik in der Region vertraut ist.
Verfahren zum Anfordern einer Zonenausnahme oder Änderung
Verfahren zum Anfordern einer Zonenausnahme oder Änderung hängen von den örtlichen Verordnungen ab. Sie müssen wahrscheinlich einen schriftlichen Antrag stellen, eine bestimmte Gebühr zahlen und Ihren Fall bei einer Anhörung beim Zoning Board oder der Planungskommission vorlegen.
Die Anhörung ist kritisch; Um erfolgreich zu sein, müssen Sie die Einzelheiten Ihres Antrags und zwingende Gründe für die Gewährung vorlegen.
Holen Sie sich die Unterstützung der Nachbarn
Bevor Sie eine Abweichung oder Änderung der Zoneneinteilung erhalten können, müssen Sie wahrscheinlich nachweisen, dass Ihre beabsichtigte Verwendung keine Nachbarn beeinträchtigt. Auch wenn dies keine offizielle Anforderung ist, kann es helfen, Konflikte später zu vermeiden, wenn Sie die Nachbarn mit Ihren Plänen an Bord holen.
Treffen Sie sich mit Ihren Nachbarn und erklären Sie Ihre Pläne. Wenn Sie beispielsweise auf Ihrem ländlichen Grundstück einen Bauernhof betreiben möchten, könnten sich die Nachbarn Sorgen über erhöhten Verkehr und Lärm machen. Vielleicht können Sie darauf hinweisen, dass die Einfahrt und der Parkplatz für den Stand weit von zu Hause entfernt sind oder dass die Öffnungszeiten minimal sind.
Hoffentlich können Sie alle Einwände unterdrücken und möglicherweise sogar Unterstützung für Ihre Pläne gewinnen. Wenn möglich, holen Sie sich schriftliche Unterstützungserklärungen von Ihren Nachbarn, um sie zur Zonenanhörung zu bringen, oder überzeugen Sie sie, mit Ihnen an der Anhörung teilzunehmen.
Obwohl die Lösung von Zonenproblemen nicht einfach ist, hat sich Ihre harte Arbeit gelohnt, wenn Sie eine Zonenänderung oder Ausnahme erhalten können. Dann können Sie sich entspannen und Ihre Immobilie so nutzen, wie Sie es beabsichtigt haben.