mitä jos omistaa todella hienon maapalan, mutta sen käyttötarkoitus-talo, kauppa tai vaikkapa pientila-saattaa olla kaavoituksellaan kielletty? Älä luovu unelmistasi maan puolesta ihan vielä. Voit ehkä saada joko kaavoitusvarianssin tai erityiskäyttöluvan tai jopa muuttaa itse kaavoitusmerkintää, jotta voit käyttää maata haluamaasi tarkoitukseen.
kuka vastaa Kaavoituksestasi
tonttien kaavoituksesta säädetään tyypillisesti paikallisilla lääni-tai kaupunkilaeilla (joskus myös säädöksillä), jotka jakavat maa-alueet eri alueisiin eli ”vyöhykkeisiin.”Maapalan kaavoitus ratkaisee, miten sitä voi käyttää.
esimerkiksi kaavoitettu ”asuinalue” voisi sallia vain talojen rakentamisen maalle, kun taas kaavoitettu ”kaupallinen” alue voisi sallia vähittäiskauppoja ja muita liikeyrityksiä siellä. Kaavoitusmerkinnät ja kunkin nimityksen sallimat käyttötarkoitukset vaihtelevat paikasta riippuen.
miten voit selvittää, mitä maasi on kaavoitettu
jos sinulla on syytä epäillä, että tonttisi aiottu käyttö saattaa olla kielletty sen kaavoituksessa, sinun on ensin hankittava kopio kaavoituskartasta sekä kaikista kiinteistöön sovellettavista määräyksistä.
maankäyttöä käsittelevästä kunnanvirastosta (todennäköisesti asemakaava -, kaavoitus-tai rakennusvirastosta) voi saada kopion kaavoituskartasta ja määräyksistä.
Tarkista kartalta tontin kaavoitusmerkintä ja katso sitten kaavoitusmääräyksistä, mitkä käyttötarkoitukset ovat kyseisellä merkinnällä sallittuja. Vyöhykkeen vaatimuksissa ei välttämättä ole rajoituksia, jotka kieltäisivät aiotun käyttösi. Jos kiinteistö on esimerkiksi ”maaseutu -” tai ”maatalousvyöhykkeellä”, kaavoitusmääräykset saattavat sallia omistajan pitää pientä maatilakauppaa sekä viljellä maata.
joillakin paikkakunnilla on käytössä kaavoitusjärjestelmä, jota yleisesti kutsutaan ”kumulatiiviseksi” kaavoitukseksi. Tämä tarkoittaa sitä, että ei ainoastaan ole sallittua käyttää nimetyllä vyöhykkeellä, vaan kaikki käyttö, joka on luokiteltu vähemmän vaikuttavaksi maalla, on myös OK. Esimerkiksi tällaisessa kaavoitussuunnitelmassa ei ainoastaan sallittaisi yrityskäyttöä kaavoitetulla ”kaupallisella” alueella, ei välttämättä kiellettäisi asuinrakennusta, koska sitä pidetään vähemmän vaikuttavana maankäyttönä.
Jos Käyttö On Kielletty, Voiko Suunnitelmia Muuttaa?
jos voimassa oleva kaavoitus kieltää aiotun käyttötarkoituksen, selvitä ensin, voitko noudattaa kaavoitusta muuttamalla suunnitelmiasi hieman. Esimerkiksi, jos haluat rakentaa kolmikerroksinen kotiin, mutta kiinteistön kaavoitus kieltää asuntoja suurempi kuin kaksi kerrosta, saatat tehdä paremmin muuttaa suunnittelua sopivaksi sisällä kaksikerroksinen rakenne sen sijaan, että yrittää saada kaavoitus muutos tai varianssi.
yleisesti saatavilla olevat Kaavoitusmuutokset
jos et voi muokata suunnitelmiasi kaavoituksen mukaisiksi, seuraava mahdollisuus on pyytää kaavoitusmuutosta tai poikkeusta käyttösi sallimiseksi.
tutki kaavoitusmääräysten säännöksiä selvittääkseen, tarjoavatko ne mahdollisuuden hakea kaavoituspoikkeusta tai muutosta. Jos tarvitset apua järjestyssääntöjen tulkinnassa, ota yhteyttä oman alueesi kokeneeseen asianajajaan.
Kaavoitusmuutokset ja käyttöluvat
kaavoituspoikkeuksen saaminen on tyypillisesti helpompaa kuin kaavoitusmuutoksen. Poikkeukset ovat usein mahdollisia erityiskäyttöluvan tai kaavoitusvarianssin muodossa.
- käyttölupa (jota joskus kutsutaan ”erityiseksi” tai ”ehdolliseksi” käyttöluvaksi) antaa omistajalle mahdollisuuden käyttää maata tavalla, jota ei tavallisesti sallita kaavoituksessa. Tällaiset luvat asettavat tyypillisesti useita ehtoja sallitulle käytölle. Käyttölupia saa joskus ”isoisä” käyttöön, joka oli sallittua kaavoituksen muuttumiseen asti. Jos omistaja esimerkiksi ostaisi liikevyöhykkeeltä tontin pienyrityksen harjoittamista varten ja myöhemmin kaavoitus muutettiin asuinkäyttöön, yrityskäyttö voisi jatkua erityiskäyttöluvalla. Tässä tilanteessa käyttöön otetut ehdot saattavat rajoittaa käyttötunteja tai rajoittaa pysäköintipaikkojen määrää. Mutta älä oleta, että jos olet ostanut kiinteistön, jota käytetään johonkin epätavalliseen tarkoitukseen, voit jatkaa samalla tavalla: käyttöluvat raukeavat useimmissa tapauksissa, kun maa myydään tai siirretään.
- kaavoitusvarianssi periaatteessa antaa luvan käyttää maata tavalla, joka normaalisti olisi vastoin paikallista kaavoitusta. Varianssi-pyyntö myönnetään yleensä vain, jos omistaja voi osoittaa, että vaikeudet johtuvat maan erityisolosuhteista, jotka tekevät kaavoitusvaatimusten noudattamisesta liian vaikeaa. Jos esimerkiksi jyrkät rinteet tontilla jättävät vain pienen osan, joka sopii asuntoon, ja kaavoitusmääräysten vaatimat takaiskut tunkeutuvat tuohon rakennettavaan osaan niin pitkälle, että vain pieni vaja mahtuisi, omistaja saattaa saada varianssin rakennettavaksi takaiskun alueelle.
kaavoituksen muuttaminen
kiinteistön kaavoituksen muuttaminen on harvoin helppoa. Kaavoituksen on oltava paikallisen yleiskaavan mukaista.
Hanki kaavasta kopio (kaavoitus-tai suunnittelutoimistosta) ja tutki sitä. Selvitä, onko haluttu Käyttötarkoitus yleissuunnitelman tavoitteiden mukainen. Sinun on myös noudatettava huolellisesti kaikkia kaavoitusmääräysten mukaisia menettelyjä kaavoituksen pyytämiseksi. Voit lisätä mahdollisuuksia onnistuneen uudelleen kaavoitus pyynnön, värvää apua kokenut asianajaja perehtynyt menettelyt ja politiikka alueella.
menettelyt Kaavoituspoikkeuksen tai muutoksen hakemiseksi
menettelyt kaavoituspoikkeuksen tai muutoksen hakemiseksi riippuvat paikallisista määräyksistä. Sinun on luultavasti jätettävä kirjallinen hakemus, maksettava tietty maksu ja esitettävä asiasi kaavoituslautakunnan tai suunnittelutoimikunnan kuulemisessa.
käsittely on kriittinen; onnistuakseen sinun on esitettävä pyyntösi yksityiskohdat ja pakottavat syyt sen myöntämiseen.
Hanki naapureiden tuki
ennen kuin voit saada varianssin tai kaavoituksen muutoksen, sinun on todennäköisesti osoitettava, että aiottu käyttösi ei vaikuta haitallisesti naapureihin. Vaikka tämä ei olisi virallinen vaatimus, naapureiden saaminen mukaan suunnitelmiin voi auttaa välttämään konflikteja myöhemmin.
tapaa naapurisi ja selitä suunnitelmasi varmistaen, miksi niistä ei aiheudu haittaa. Jos esimerkiksi haluat pitää maatilakojua maaseutukiinteistölläsi, naapurit saattavat olla huolissaan lisääntyneestä liikenteestä ja melusta. Ehkä voit huomauttaa, että sijainti ajotieltä ja pysäköinti seistä on kaukana kodeistaan, tai että Aukioloajat ovat minimaaliset.
toivottavasti voit torjua kaikki vastalauseet ja mahdollisesti jopa herättää tukea suunnitelmillesi. Jos mahdollista, hanki naapureiltasi kirjallisia tuenilmauksia kaavoituskuulemiseen tai taivuttele heidät osallistumaan kuulemiseen kanssasi.
vaikka kaavoituskysymyksiin puuttuminen ei ole helppoa, uurastuksesi on kannattanut, jos saat kaavoitusmuutoksen tai poikkeusluvan. Sitten voit rentoutua ja nauttia omaisuutesi käyttämisestä haluamallasi tavalla.