Que se passe-t-il si vous possédez un très beau terrain, mais que l’usage que vous en avez en tête – une maison, un magasin ou une petite ferme, peut-être – peut être interdit par son zonage? N’abandonnez pas vos rêves pour la terre pour l’instant. Vous pourrez peut-être obtenir un changement de zonage ou un permis d’utilisation spéciale, ou même modifier la désignation de zonage elle-même, pour vous permettre d’utiliser le terrain aux fins que vous souhaitez.
Qui est en charge de Votre zonage
Le zonage des propriétés est généralement régi par les lois locales des comtés ou des villes (également parfois appelées ordonnances), qui divisent les terres en différentes zones, ou « zones ». »Le zonage d’un terrain détermine comment vous pouvez l’utiliser.
Par exemple, une zone zonée » résidentielle » pourrait permettre de construire uniquement des maisons sur le terrain, tandis qu’une zone zonée » commerciale » pourrait permettre la construction de magasins de détail et d’autres entreprises. Les désignations de zonage et les utilisations permises par chaque désignation varient en fonction de l’emplacement.
Comment savoir Pour quoi Votre Terrain Est zoné
Si vous avez des raisons de croire que l’utilisation prévue de votre propriété pourrait être interdite par son zonage, la première chose à faire est d’obtenir une copie de la carte de zonage, ainsi que toutes les ordonnances applicables à la propriété.
Le bureau du gouvernement local chargé de l’utilisation des terres (très probablement le service de l’aménagement du territoire, du zonage ou de la construction) peut vous fournir une copie de la carte de zonage et des ordonnances.
Vérifiez la désignation de zonage de la propriété sur la carte, puis reportez-vous aux ordonnances de zonage, pour voir exactement quelles utilisations sont autorisées en vertu de cette désignation. Il pourrait en fait n’y avoir aucune restriction dans les exigences de la zone qui interdirait votre utilisation prévue. Par exemple, si la propriété se trouve dans une zone « rurale » ou « agricole », le règlement de zonage pourrait permettre à un propriétaire d’exploiter un petit magasin agricole et de faire pousser des cultures sur le terrain.
Certaines localités utilisent un système de zonage communément appelé zonage » cumulatif « . Cela signifie que non seulement l’utilisation spécifiée dans la zone désignée est autorisée, mais que toute utilisation jugée moins impactante sur le terrain est également acceptable. Par exemple, en vertu d’un tel schéma de zonage, non seulement les utilisations commerciales dans une zone zonée « commerciale » pourraient être autorisées, mais il pourrait n’y avoir aucune interdiction de construire une résidence, car elle est considérée comme une utilisation du sol moins impactante.
Si Votre Utilisation Est Interdite, Pouvez-Vous Ajuster Vos Plans?
Si le zonage applicable interdit l’utilisation prévue, déterminez d’abord si vous pouvez vous conformer au zonage en modifiant un peu vos plans. Par exemple, si vous souhaitez construire une maison de trois étages, mais que le zonage de la propriété interdit les maisons de plus de deux étages, vous feriez mieux de modifier la conception pour qu’elle s’intègre dans une structure à deux étages plutôt que d’essayer d’obtenir un changement de zonage ou une variation.
Modifications de zonage Couramment disponibles
Si vous ne pouvez pas modifier vos plans pour accommoder le zonage, la prochaine possibilité est de demander un changement de zonage ou une exception pour permettre votre utilisation.
Étudiez les dispositions des ordonnances de zonage pour déterminer si elles offrent la possibilité de demander une exception ou un changement de zonage. Si vous avez besoin d’aide pour interpréter les ordonnances, consultez un avocat expérimenté dans votre région.
Écarts de zonage et permis d’utilisation
Il est généralement plus facile d’obtenir une exception de zonage qu’un changement de zonage. Des exceptions sont souvent disponibles sous la forme d’un permis d’utilisation spéciale ou d’un changement de zonage.
- Un permis d’utilisation (parfois appelé permis d’utilisation » spécial » ou » conditionnel « ) permet au propriétaire d’utiliser le terrain d’une manière qui n’est normalement pas permise en vertu du zonage. De tels permis imposent généralement un certain nombre de conditions à l’utilisation autorisée. Les permis d’utilisation sont parfois disponibles pour le « grand-père » dans une utilisation qui était autorisée jusqu’au changement de zonage. Par exemple, si un propriétaire a acheté un terrain dans une zone commerciale pour exploiter une petite entreprise et que plus tard le zonage a été changé en résidentiel, l’utilisation commerciale pourrait être autorisée en vertu d’un permis d’utilisation spéciale. Dans cette situation, les conditions d’utilisation peuvent limiter les heures d’ouverture ou limiter le nombre de places de stationnement. Mais ne présumez pas que si vous avez acheté une propriété utilisée pour quelque chose d’inhabituel, vous pouvez continuer à faire de même: les permis d’utilisation expireront dans la plupart des cas lors de la vente ou du transfert du terrain.
- Un écart de zonage vous accorde essentiellement la permission d’utiliser le terrain d’une manière qui serait normalement en violation du zonage local. Une demande de modification n’est normalement accordée que si le propriétaire peut démontrer qu’une difficulté est créée en raison de conditions spéciales sur le terrain qui rendent trop difficile le respect des exigences de zonage. Par exemple, si les pentes abruptes d’une propriété ne laissent qu’une petite partie convenable pour une résidence et que les reculs requis par les règlements de zonage empiètent sur cette partie constructible à un point tel que seul un petit hangar pourrait s’adapter, le propriétaire pourrait obtenir une dérogation pour construire dans la zone de recul.
Changer le zonage
Changer le zonage d’une propriété est rarement facile. Tout nouveau zonage doit être conforme au plan directeur local d’aménagement du territoire.
Obtenez une copie du plan (auprès du bureau de zonage ou d’urbanisme) et étudiez-le. Déterminez si l’utilisation souhaitée est conforme aux objectifs du plan directeur. Vous devez également suivre attentivement toutes les procédures dans les ordonnances de zonage pour demander un rezonage. Pour augmenter vos chances de réussite d’une demande de rezonage, demandez l’aide d’un avocat expérimenté et familier avec les procédures et la politique dans la région.
Procédures pour demander une exception ou un changement de zonage
Les procédures pour demander une exception ou un changement de zonage dépendent des ordonnances locales. Vous devrez probablement déposer une demande écrite, payer des frais spécifiés et présenter votre cas lors d’une audience auprès de la commission de zonage ou de la commission d’urbanisme.
L’audience est essentielle; pour être couronnée de succès, vous devez présenter les détails de votre demande et les raisons impérieuses de l’accorder.
Obtenir le soutien des voisins
Avant de pouvoir obtenir une variation ou un changement de zonage, vous devrez probablement démontrer que votre utilisation prévue n’affectera aucun voisin. Même si ce n’est pas une exigence officielle, faire participer les voisins à vos plans peut aider à éviter les conflits plus tard.
Rencontrez vos voisins et expliquez vos plans, en veillant à préciser pourquoi ils n’entraîneront aucun dommage. Par exemple, si vous souhaitez exploiter un stand de ferme sur votre propriété rurale, les voisins pourraient s’inquiéter de l’augmentation du trafic et du bruit. Peut-être pouvez-vous souligner que l’emplacement de l’allée et du parking pour le stand est loin de chez eux, ou que les heures d’ouverture seront minimes.
Espérons que vous pourrez réprimer toute objection, et peut-être même susciter un soutien pour vos plans. Si possible, obtenez des déclarations écrites de soutien de vos voisins à apporter à l’audience de zonage ou convainquez-les d’assister à l’audience avec vous.
Bien qu’il ne soit pas facile de résoudre les problèmes de zonage, votre travail acharné en aura valu la peine si vous pouvez obtenir un changement de zonage ou une exception. Ensuite, vous pourrez vous détendre et profiter de l’utilisation de votre propriété comme vous l’aviez prévu.