Che cosa succede se si possiede un bel pezzo di terra, ma l’uso che avete in mente per esso-una casa, un negozio, o una piccola fattoria, forse-può essere vietato dalla sua zonizzazione? Non rinunciare ai tuoi sogni per la terra appena ancora. Si può essere in grado di ottenere sia una varianza zonizzazione o un permesso di uso speciale, o anche cambiare la designazione zonizzazione stessa, per consentire di utilizzare il terreno per lo scopo che si desidera.
Chi è responsabile della tua zonizzazione
La zonizzazione delle proprietà è in genere governata dalle leggi locali della contea o della città (anche note come ordinanze), che dividono la terra in diverse aree o “zone”.”La suddivisione in zone di un pezzo di terra determina come è possibile utilizzarlo.
Ad esempio, un’area suddivisa in zone “residenziale” potrebbe consentire solo case da costruire sul terreno, mentre un’area suddivisa in zone “commerciale” potrebbe consentire negozi al dettaglio e altre attività lì. Le designazioni di zonizzazione e gli usi consentiti da ciascuna designazione variano a seconda della posizione.
Come scoprire per cosa è suddivisa in zone la tua terra
Se hai motivo di credere che l’uso previsto della tua proprietà potrebbe essere vietato dalla sua suddivisione in zone, la prima cosa da fare è ottenere una copia della mappa di suddivisione in zone, così come tutte le ordinanze applicabili alla proprietà.
L’ufficio del governo locale che si occupa dell’uso del suolo (molto probabilmente il dipartimento di pianificazione locale, zonizzazione o costruzione) può fornirti una copia della mappa e delle ordinanze di zonizzazione.
Controllare la designazione zonizzazione della proprietà sulla mappa, e quindi fare riferimento alle ordinanze di zonizzazione, per vedere esattamente quali usi sono consentiti sotto tale designazione. In realtà non ci potrebbero essere restrizioni nei requisiti della zona che vieterebbero l’uso previsto. Ad esempio, se la proprietà si trova in una zona “rurale” o “agricola”, i regolamenti di zonizzazione potrebbero consentire a un proprietario di gestire un piccolo negozio di fattoria, nonché di coltivare colture sulla terra.
Alcune località utilizzano un sistema di zonizzazione comunemente indicato come zonizzazione “cumulativa”. Ciò significa che non solo è consentito l’uso specificato nella zona designata, ma anche qualsiasi uso valutato come meno impattante sulla terra. Ad esempio, nell’ambito di tale regime di zonizzazione, non solo potrebbero essere consentiti usi commerciali in un’area suddivisa in zone “commerciali”, potrebbe non esserci alcun divieto di costruire una residenza, perché è considerato un uso del suolo meno impattante.
Se il tuo uso è proibito, puoi modificare i tuoi piani?
Se la zonizzazione applicabile proibisce l’uso previsto, determinare innanzitutto se è possibile rispettare la zonizzazione modificando un po ‘ i piani. Ad esempio, se si desidera costruire una casa a tre piani, ma la suddivisione in zone della proprietà vieta case superiori a due piani, si potrebbe fare meglio cambiare il design per adattarsi all’interno di una struttura a due piani piuttosto che tentare di ottenere un cambiamento di suddivisione in zone o varianza.
Modifiche zonizzazione Comunemente disponibili
Se non è possibile modificare i piani per accogliere la zonizzazione, la prossima possibilità è quella di richiedere una modifica zonizzazione o eccezione per consentire l’utilizzo.
Studiare le disposizioni delle ordinanze di zonizzazione per determinare se offrono l’opportunità di richiedere un’eccezione o una modifica della zonizzazione. Se hai bisogno di aiuto per interpretare le ordinanze, consultare un avvocato esperto nella vostra zona.
Varianze di zonizzazione e permessi di utilizzo
In genere è più facile ottenere un’eccezione di zonizzazione rispetto a una modifica di zonizzazione. Le eccezioni sono spesso disponibili sotto forma di un permesso di uso speciale o di una varianza di zonizzazione.
- Un permesso d’uso (a volte indicato come permesso d’uso “speciale” o “condizionale”) consente al proprietario di utilizzare il terreno in un modo normalmente non consentito dalla zonizzazione. Tali permessi in genere impongono una serie di condizioni per l’uso consentito. I permessi d’uso sono talvolta disponibili per “nonno” in un uso consentito fino a quando la zonizzazione non è cambiata. Ad esempio, se un proprietario ha acquistato un pezzo di terra in una zona commerciale per gestire una piccola impresa, e in seguito la zonizzazione è stata cambiata in residenziale, l’uso aziendale potrebbe essere consentito di continuare con un permesso di uso speciale. In questa situazione, le condizioni di utilizzo potrebbero limitare le ore di funzionamento o limitare il numero di posti auto. Ma non date per scontato che se hai comprato una proprietà utilizzata per qualcosa di insolito che si può continuare a fare lo stesso: Utilizzare i permessi, nella maggior parte dei casi, scadono su qualsiasi vendita o trasferimento del terreno.
- Una varianza di zonizzazione ti concede fondamentalmente il permesso di usare la terra in un modo che normalmente sarebbe in violazione della zonizzazione locale. Una richiesta di varianza è normalmente concessa solo se il proprietario può dimostrare che si crea un disagio a causa di condizioni speciali sul terreno che rendono troppo difficile il rispetto dei requisiti di zonizzazione. Ad esempio, se i pendii ripidi su una proprietà lasciano solo una piccola porzione adatta a una residenza, e le battute d’arresto richieste dai regolamenti di zonizzazione si intromettono su quella porzione edificabile fino a quando solo un piccolo capannone potrebbe adattarsi, il proprietario potrebbe ottenere una varianza per costruire all’interno dell’area di battuta d’arresto.
Cambiare la zonizzazione
Cambiare la zonizzazione di una proprietà è raramente facile. Ogni nuova suddivisione in zone deve essere coerente con il piano generale di uso del suolo locale.
Ottieni una copia del piano (dall’ufficio di zonizzazione o pianificazione) e studialo. Determinare se l’uso desiderato è coerente con gli obiettivi del piano generale. È inoltre necessario seguire attentamente tutte le procedure all’interno delle ordinanze di zonizzazione per la richiesta di un rezoning. Per aumentare le possibilità di una richiesta di rezoning di successo, arruolare l’aiuto di un avvocato esperto familiarità con le procedure e la politica nella zona.
Procedure per la richiesta di un’eccezione o di una modifica della suddivisione in zone
Le procedure per la richiesta di un’eccezione o di una modifica della suddivisione in zone dipendono dalle ordinanze locali. Probabilmente sarà necessario presentare una domanda scritta, pagare una tassa specificata, e presentare il vostro caso in un’udienza con il consiglio di zonizzazione o commissione di pianificazione.
L’udienza è fondamentale; per avere successo, è necessario presentare le specifiche della richiesta e le ragioni convincenti per la sua concessione.
Ottieni il supporto dei vicini
Prima di poter ottenere una varianza o un cambiamento nella zonizzazione, dovrai probabilmente dimostrare che l’uso previsto non influirà negativamente sui vicini. Anche se questo non è un requisito ufficiale, ottenere i vicini a bordo con i vostri piani può aiutare a evitare conflitti in seguito.
Incontra i tuoi vicini e spiega i tuoi piani, assicurandoti di indicare perché non causeranno alcun danno. Ad esempio, se si desidera gestire una fattoria nella propria proprietà rurale, i vicini potrebbero preoccuparsi di un aumento del traffico e del rumore. Forse si può sottolineare che la posizione del vialetto e il parcheggio per lo stand è lontano dalle loro case, o che le ore di apertura sarà minimo.
Si spera, è possibile sedare eventuali obiezioni, e forse anche suscitare il supporto per i vostri piani. Se possibile, ottenere dichiarazioni scritte di sostegno dai vostri vicini per portare all’udienza zonizzazione, o convincerli a partecipare all’udienza con voi.
Sebbene affrontare i problemi di zonizzazione non sia facile, il tuo duro lavoro sarà valso la pena se riesci a ottenere una modifica o un’eccezione di zonizzazione. Poi ci si può rilassare, e godere di utilizzare la vostra proprietà nel modo desiderato.