hva om du eier et veldig fint stykke land, men bruken du har i tankene for det-et hus, en butikk eller en liten gård, kanskje-kan være forbudt ved sin sonering? Ikke gi opp drømmene dine for landet ennå. Du kan være i stand til å få enten en reguleringsplan varians eller en spesiell bruk tillatelse, eller selv endre reguleringsplan betegnelsen selv, slik at du kan bruke landet for det formålet du ønsker.
Hvem Har Ansvaret For Sonering
Eiendoms sonering er vanligvis styrt av lokale fylke eller by lover (også kjent som ordinanser), som deler land i forskjellige områder, eller «soner.»Zoning av et stykke land bestemmer hvordan du kan bruke det .
for eksempel kan et område regulert «bolig» tillate at bare hus bygges på landet, mens et område regulert «kommersielt» kan tillate butikker og andre virksomheter der. Zoning betegnelser, og bruksområder tillatt av hver betegnelse, varierer avhengig av plasseringen.
Hvordan Finne Ut Hva Landet Ditt Er Regulert For
hvis Du har noen grunn til å tro at din tiltenkte bruk av eiendommen din kan være forbudt ved sonering, er det første å gjøre med å få en kopi av soneringskartet, samt alle ordinanser som gjelder for eiendommen.
kommunekontoret som arbeider med arealbruk (mest sannsynlig lokal planlegging, sonering eller bygningsavdeling) kan gi deg en kopi av soneringskartet og ordinansene.
Sjekk eiendommens reguleringsbetegnelse på kartet, og se deretter reguleringsbestemmelsene for å se nøyaktig hvilke bruksområder som er tillatt under denne betegnelsen. Det kan faktisk ikke være noen begrensninger i sonens krav som ville forby din tiltenkte bruk. For eksempel, hvis eiendommen er i en» landlig «eller» landbruks » sone, kan reguleringsplan forskrifter tillate en eier å kjøre en liten gård butikken, samt å dyrke avlinger på land.
Noen lokaliteter bruke en reguleringsplan system ofte referert til som «kumulativ» reguleringsplan. Dette betyr at ikke bare er bruken spesifisert i den angitte sonen tillatt, men enhver bruk som er vurdert som mindre virkningsfull på landet er også greit. For eksempel, under en slik reguleringsplan ordningen, ikke bare kan virksomheten bruker i et område regulert «kommersielle» tillates, kan det være noe forbud mot å bygge en bolig, fordi det regnes som en mindre virkningsfull arealbruk.
Hvis Bruken Din Er Forbudt, Kan Du Justere Planene Dine?
hvis gjeldende sonering forbyr din tilsiktede bruk, må du først avgjøre om du kan overholde soneringen ved å tilpasse planene dine litt. For eksempel, hvis du vil bygge et tre-etasjers hjem, men eiendommens sonering forbyr boliger høyere enn to historier, kan du gjøre det bedre å endre designet for å passe inn i en to-etasjers struktur i stedet for å forsøke å få en soneringsendring eller varians.
Reguleringsplan Modifikasjoner Allment Tilgjengelig
hvis du ikke kan justere dine planer for å imøtekomme reguleringsplan, neste mulighet er å be om en reguleringsplan endring eller unntak for å tillate bruk.
Studer bestemmelsene i reguleringsplan forordninger for å avgjøre om de tilbyr mulighet til å søke om en reguleringsplan unntak eller endring. Hvis du trenger hjelp til å tolke ordinansene, kontakt en erfaren advokat i ditt område.
Reguleringsplan Avvik Og Brukstillatelser
det er vanligvis lettere å få en reguleringsplan unntak enn en reguleringsplan endring. Unntak er ofte tilgjengelige i form av en spesiell brukstillatelse eller en soneringsvarians.
- en brukstillatelse (noen ganger referert til som en «spesiell» eller «betinget» brukstillatelse) tillater en eier å bruke landet på en måte som ikke normalt er tillatt under soneringen. Slike tillatelser vanligvis pålegge en rekke forhold på tillatt bruk. Brukstillatelser er noen ganger tilgjengelige for «bestefar» i en bruk som var tillatt til sonering endret. For eksempel, hvis en eier kjøpt et stykke land i en kommersiell sone for å drive en liten bedrift, og senere reguleringsplan ble endret til bolig, kan virksomheten bruk få lov til å fortsette under en spesiell bruk tillatelse. I slike tilfeller kan bruksforhold begrense driftstimene eller begrense antall parkeringsplasser. Men ikke anta at hvis du har kjøpt en eiendom som brukes til noe uvanlig at du kan fortsette å gjøre det samme: Brukstillatelser vil i de fleste tilfeller utløpe ved salg eller overføring av landet.
- en reguleringsplan varians i utgangspunktet gir deg tillatelse til å bruke landet på en måte som normalt ville være i strid med den lokale reguleringsplan. En varians forespørsel gis normalt bare hvis eieren kan vise at en motgang er opprettet på grunn av spesielle forhold på land som gjør det for vanskelig å overholde reguleringsplan krav. For eksempel, hvis bratte bakker på en eiendom la bare en liten del egnet for en bolig, og tilbakeslag som kreves av reguleringsplan forskrifter trenge inn på at buildable delen så langt at bare en liten skur kunne passe, kan eieren få en varians å bygge innenfor tilbakeslagsområdet.
Endre Reguleringsplan
Endre en eiendom reguleringsplan er sjelden lett. Enhver rezoning må være i samsvar med den lokale master arealbruk plan.
Få en kopi av planen (fra reguleringsplan eller planlegging kontor) og studere den. Bestem om ønsket bruk er i samsvar med målene i hovedplanen. Du må også nøye følge alle prosedyrer innenfor reguleringsplan ordinanser for å be om en rezoning. For å øke sjansen for en vellykket rezoning forespørsel, få hjelp av en erfaren advokat kjent med prosedyrer og politikk i området.
Prosedyrer For Å Be Om Soneunntak Eller Endring
Prosedyrer for å be om soneunntak eller endring avhenger av lokale forordninger. Du vil sannsynligvis trenge å sende inn en skriftlig søknad, betale en bestemt avgift, og presentere saken din ved en høring med soneringsstyret eller planleggingskommisjonen.
høringen er kritisk; for å lykkes må du presentere detaljene i forespørselen din og overbevisende grunner for å gi den.
Få Naboens Støtte
Før du kan få en varians eller endring i sonering, må du sannsynligvis vise at din tiltenkte bruk ikke vil påvirke noen naboer negativt. Selv om dette ikke er et offisielt krav, kan naboene ombord med dine planer bidra til å unngå konflikter senere.
Møt dine naboer og forklar dine planer, sørg for å påpeke hvorfor de ikke vil føre til skade. For eksempel, hvis du ønsker å drive en gård stå på landlig eiendom, naboene kan bekymre økt trafikk og støy. Kanskje du kan påpeke at plasseringen av oppkjørselen og parkering for stativet er langt fra sine hjem, eller at åpningstidene vil være minimal.
Forhåpentligvis kan Du kvele eventuelle innvendinger, og muligens til og med vekke støtte til dine planer. Hvis mulig, få skriftlige uttalelser om støtte fra naboene dine for å bringe til soneringshøringen, eller overbevise dem om å delta i høringen med deg.
selv om det ikke er lett å takle soneringsproblemer, vil ditt harde arbeid ha vært verdt det hvis du kan få en soneringsendring eller unntak. Deretter kan du slappe av og nyte å bruke eiendommen din slik du hadde tenkt.