ce se întâmplă dacă dețineți o bucată de pământ foarte frumos, dar utilizarea aveți în minte pentru ea-o casă, un magazin, sau o fermă mică, poate-pot fi interzise de zonare sale? Nu renunța la visele tale pentru pământ încă. Este posibil să puteți obține fie o variație de zonare, fie un permis de utilizare specială, sau chiar să schimbați denumirea de zonare în sine, pentru a vă permite să utilizați terenul în scopul dorit.
cine se ocupă de zonarea dvs.
zonarea proprietății este de obicei guvernată de legile locale ale județelor sau orașelor (uneori cunoscute și sub numele de ordonanțe), care împart terenurile în diferite zone sau „zone”.”Zonarea unei bucăți de teren determină modul în care o puteți folosi.
de exemplu, o zonă zonată „rezidențială” ar putea permite construirea numai a caselor pe teren, în timp ce o zonă zonată „comercială” ar putea permite magazinele cu amănuntul și alte afaceri de acolo. Denumirile de zonare și utilizările permise de fiecare denumire variază în funcție de locație.
cum să aflați pentru ce este zonat terenul dvs.
dacă aveți vreun motiv să credeți că utilizarea intenționată a proprietății dvs. ar putea fi interzisă prin zonarea acesteia, primul lucru de făcut este să obțineți o copie a hărții de zonare, precum și toate ordonanțele aplicabile proprietății.
biroul administrației locale care se ocupă de utilizarea terenurilor (cel mai probabil Departamentul de planificare locală, zonare sau construcție) vă poate oferi o copie a hărții de zonare și a ordonanțelor.
verificați denumirea de zonare a proprietății pe hartă și apoi consultați ordonanțele de zonare, pentru a vedea exact ce utilizări sunt permise sub această denumire. S-ar putea să nu existe restricții în cerințele zonei care să interzică utilizarea intenționată. De exemplu, dacă proprietatea se află într-o zonă „rurală” sau „agricolă”, reglementările de zonare ar putea permite unui proprietar să conducă un mic magazin agricol, precum și să cultive culturi pe teren.
unele localități folosesc un sistem de zonare denumit în mod obișnuit zonare „cumulativă”. Aceasta înseamnă că nu numai că este permisă utilizarea specificată în zona desemnată, dar orice utilizare care este evaluată ca fiind mai puțin impactantă pe teren este, de asemenea, în regulă. De exemplu, în cadrul unui astfel de sistem de zonare, nu numai că ar putea fi permise utilizări comerciale într-o zonă zonată „comercială”, ar putea să nu existe nicio interdicție privind construirea unei reședințe, deoarece este considerată o utilizare a terenului mai puțin impactantă.
Dacă Utilizarea Dvs. Este Interzisă, Vă Puteți Ajusta Planurile?
dacă zonarea aplicabilă interzice utilizarea intenționată, stabiliți mai întâi dacă puteți respecta zonarea modificând puțin planurile. De exemplu, dacă doriți să construiți o casă cu trei etaje, dar zonarea proprietății interzice casele mai mari de două etaje, s-ar putea să faceți mai bine să schimbați designul pentru a se încadra într-o structură cu două etaje, mai degrabă decât să încercați să obțineți o schimbare de zonare sau variație.
modificări de zonare disponibile în mod obișnuit
dacă nu vă puteți modifica planurile pentru a găzdui zonarea, următoarea posibilitate este să solicitați o modificare sau o excepție de zonare pentru a permite utilizarea dvs.
studiați prevederile ordonanțelor de zonare pentru a determina dacă acestea oferă posibilitatea de a solicita o excepție de zonare sau o modificare. Dacă aveți nevoie de ajutor pentru interpretarea ordonanțelor, consultați un avocat cu experiență în zona dvs.
variații de zonare și permise de Utilizare
este de obicei mai ușor să obțineți o excepție de zonare decât o schimbare de zonare. Excepțiile sunt adesea disponibile sub forma unui permis de utilizare specială sau a unei variații de zonare.
- un permis de utilizare (denumit uneori ca un permis de utilizare „special” sau „condiționat”) permite unui proprietar să utilizeze terenul într-un mod care nu este permis în mod normal în cadrul zonării. Astfel de permise impun de obicei o serie de condiții privind utilizarea permisă. Permisele de Utilizare sunt uneori disponibile „bunicului” într-o utilizare care a fost permisă până la schimbarea zonării. De exemplu, dacă un proprietar a cumpărat o bucată de teren într-o zonă comercială pentru a opera o mică afacere, iar ulterior zonarea a fost schimbată în rezidențială, utilizarea afacerii ar putea fi permisă să continue sub un permis de utilizare specială. În această situație, condițiile de utilizare pot limita orele de funcționare sau pot limita numărul de locuri de parcare. Dar nu presupuneți că, dacă ați cumpărat o proprietate folosită pentru ceva neobișnuit, puteți continua să faceți același lucru: permisele de utilizare vor expira, în majoritatea cazurilor, la orice vânzare sau transfer al terenului.
- o variație de zonare vă acordă practic permisiunea de a utiliza terenul într-un mod care ar încălca în mod normal zonarea locală. O cerere de varianță se acordă în mod normal numai dacă proprietarul poate demonstra că se creează o dificultate din cauza condițiilor speciale pe teren care fac prea dificilă respectarea cerințelor de zonare. De exemplu, dacă pantele abrupte ale unei proprietăți lasă doar o mică porțiune potrivită pentru o reședință, iar eșecurile cerute de reglementările de zonare pătrund pe acea porțiune construibilă până acum, încât doar o mică magazie s-ar putea potrivi, proprietarul ar putea obține o variație de construit în zona de retragere.
schimbarea zonării
schimbarea zonării unei proprietăți este rareori ușoară. Orice zonare trebuie să fie în concordanță cu planul local de utilizare a terenului.
obțineți o copie a planului (de la biroul de zonare sau planificare) și studiați-l. Determinați dacă utilizarea dorită este în concordanță cu obiectivele Planului general. De asemenea, trebuie să urmați cu atenție toate procedurile din cadrul ordonanțelor de zonare pentru solicitarea unei rezonări. Pentru a crește șansa de o cerere rezoning de succes, înrola ajutorul unui avocat cu experiență familiarizat cu procedurile și politica în zona.
procedurile pentru solicitarea unei excepții sau modificări de zonare
procedurile pentru solicitarea unei excepții sau modificări de zonare depind de ordonanțele locale. Probabil că va trebui să depuneți o cerere scrisă, să plătiți o taxă specificată și să vă prezentați cazul la o audiere la Consiliul de zonare sau la comisia de planificare.
audierea este critică; pentru a avea succes, trebuie să prezentați specificul cererii dvs. și motivele imperioase pentru acordarea acesteia.
obțineți sprijinul vecinilor
înainte de a obține o variație sau o modificare a zonării, va trebui probabil să arătați că utilizarea intenționată nu va afecta negativ Niciun vecin. Chiar dacă aceasta nu este o cerință oficială, obținerea vecinilor la bord cu planurile dvs. poate ajuta la evitarea conflictelor mai târziu.
întâlniți-vă cu vecinii și explicați-vă planurile, asigurându-vă că indicați de ce nu vor duce la niciun rău. De exemplu, dacă doriți să operați un stand de fermă pe proprietatea dvs. rurală, vecinii s-ar putea îngrijora de creșterea traficului și a zgomotului. Poate că puteți sublinia faptul că locația alee și parcare pentru stand este departe de casele lor, sau că orele deschise vor fi minime.
din fericire, puteți potoli orice obiecții, și, eventual, chiar trezi sprijin pentru planurile tale. Dacă este posibil, obțineți declarații scrise de susținere de la vecinii dvs. pentru a aduce la audierea de zonare sau convingeți-i să participe la audiere cu dvs.
deși abordarea problemelor de zonare nu este ușoară, munca dvs. grea va fi meritat dacă puteți obține o schimbare sau o excepție de zonare. Apoi, vă puteți relaxa, și bucurați-vă folosind proprietatea dumneavoastră în modul în care ați intenționat.