¿Qué pasa si usted es dueño de un terreno muy bonito, pero el uso que tiene en mente para él, una casa, una tienda o una pequeña granja, tal vez, puede estar prohibido por su zonificación? No renuncies a tus sueños por la tierra todavía. Es posible que pueda obtener una variación de zonificación o un permiso de uso especial, o incluso cambiar la designación de zonificación en sí, para permitirle usar la tierra para el propósito que desea.
Quién está a cargo de Su zonificación
La zonificación de la propiedad generalmente se rige por las leyes locales del condado o la ciudad (también conocidas como ordenanzas), que dividen la tierra en diferentes áreas o «zonas».»La zonificación de un pedazo de tierra determina cómo se puede usar.
Por ejemplo, un área zonificada como «residencial» podría permitir que solo se construyan casas en el terreno, mientras que un área zonificada como «comercial» podría permitir tiendas minoristas y otros negocios allí. Las designaciones de zonificación y los usos permitidos por cada designación varían según la ubicación.
Cómo Averiguar Para qué Está Zonificada su Tierra
Si tiene alguna razón para creer que su uso previsto de su propiedad podría estar prohibido por su zonificación, lo primero que debe hacer es obtener una copia del mapa de zonificación, así como todas las ordenanzas aplicables a la propiedad.
La oficina del gobierno local que se ocupa del uso de la tierra (muy probablemente el departamento local de planificación, zonificación o construcción) puede proporcionarle una copia del mapa de zonificación y las ordenanzas.
Compruebe la designación de zonificación de la propiedad en el mapa y, a continuación, consulte las ordenanzas de zonificación para ver exactamente qué usos están permitidos bajo esa designación. En realidad, es posible que no haya restricciones en los requisitos de la zona que prohíban su uso previsto. Por ejemplo, si la propiedad se encuentra en una zona» rural «o» agrícola», las regulaciones de zonificación podrían permitir que un propietario administre una pequeña tienda de granja, así como cultivar en la tierra.
Algunas localidades utilizan un sistema de zonificación comúnmente conocido como zonificación» acumulativa». Esto significa que no solo se permite el uso especificado en la zona designada, sino que también está bien cualquier uso que se califique como menos impactante en la tierra. Por ejemplo, bajo un esquema de zonificación de este tipo, no solo se podrían permitir los usos comerciales en un área zonificada como «comercial», sino que podría no haber prohibición de construir una residencia, porque se considera un uso de la tierra de menor impacto.
Si Su Uso Está Prohibido, Puede Ajustar Sus Planes?
Si la zonificación aplicable prohíbe su uso previsto, primero determine si puede cumplir con la zonificación ajustando un poco sus planes. Por ejemplo, si desea construir una casa de tres pisos, pero la zonificación de la propiedad prohíbe las casas de más de dos pisos, es mejor cambiar el diseño para que se ajuste a una estructura de dos pisos en lugar de intentar obtener un cambio o variación de zonificación.
Modificaciones de zonificación Comúnmente disponibles
Si no puede modificar sus planes para adaptarse a la zonificación, la siguiente posibilidad es solicitar un cambio de zonificación o una excepción para permitir su uso.
Estudie las disposiciones de las ordenanzas de zonificación para determinar si ofrecen la oportunidad de solicitar una excepción o un cambio de zonificación. Si necesita ayuda para interpretar las ordenanzas, consulte a un abogado con experiencia en su área.
Varianzas de zonificación y Permisos de uso
Normalmente es más fácil obtener una excepción de zonificación que un cambio de zonificación. Las excepciones a menudo están disponibles en forma de un permiso de uso especial o una variación de zonificación.
- Un permiso de uso (a veces denominado permiso de uso «especial» o «condicional») permite al propietario utilizar la tierra de una manera que normalmente no está permitida en la zonificación. Estos permisos suelen imponer una serie de condiciones al uso permitido. Los permisos de uso a veces están disponibles para el» abuelo » en un uso que se permitió hasta que cambió la zonificación. Por ejemplo, si un propietario compró un terreno en una zona comercial para operar un pequeño negocio, y luego la zonificación se cambió a residencial, el uso comercial podría continuar bajo un permiso de uso especial. En esta situación, las condiciones de uso podrían limitar las horas de operación o el número de plazas de aparcamiento. Pero no asuma que si ha comprado una propiedad que se utiliza para algo inusual, puede continuar haciendo lo mismo: los permisos de uso, en la mayoría de los casos, caducarán en cualquier venta o transferencia de la tierra.
- Una variación de zonificación básicamente le otorga permiso para usar la tierra de una manera que normalmente violaría la zonificación local. Una solicitud de varianza normalmente se concede solo si el propietario puede demostrar que se crea una dificultad debido a las condiciones especiales en el terreno que hacen que sea demasiado difícil cumplir con los requisitos de zonificación. Por ejemplo, si las pendientes pronunciadas de una propiedad dejan solo una pequeña porción adecuada para una residencia, y los contratiempos requeridos por las regulaciones de zonificación se entrometen en esa porción edificable hasta el punto de que solo cabe un cobertizo pequeño, el propietario podría obtener una variación para construir dentro del área de contratiempos.
Cambiar la zonificación
Cambiar la zonificación de una propiedad rara vez es fácil. Cualquier recalificación debe ser consistente con el plan maestro de uso de la tierra local.
Obtenga una copia del plan (de la oficina de planificación o zonificación) y estúdielo. Determine si su uso deseado es consistente con los objetivos del plan maestro. También debe seguir cuidadosamente todos los procedimientos dentro de las ordenanzas de zonificación para solicitar una recalificación. Para aumentar sus posibilidades de una solicitud de recalificación exitosa, solicite la ayuda de un abogado experimentado familiarizado con los procedimientos y la política en el área.
Procedimientos para Solicitar una Excepción o Cambio de Zonificación
Los procedimientos para solicitar una excepción o cambio de zonificación dependen de las ordenanzas locales. Probablemente tendrá que presentar una solicitud por escrito, pagar una tarifa específica y presentar su caso en una audiencia con la junta de zonificación o la comisión de planificación.
La audiencia es crítica; para tener éxito, debe presentar los detalles de su solicitud y las razones convincentes para concederla.
Obtener el apoyo de los vecinos
Antes de que pueda obtener una variación o un cambio en la zonificación, es probable que tenga que demostrar que su uso previsto no afectará negativamente a ninguno de los vecinos. Incluso si esto no es un requisito oficial, conseguir que los vecinos se unan a sus planes puede ayudar a evitar conflictos más adelante.
Reúnase con sus vecinos y explíqueles sus planes, asegurándose de señalar por qué no resultarán en ningún daño. Por ejemplo, si desea operar un puesto de granja en su propiedad rural, los vecinos podrían preocuparse por el aumento del tráfico y el ruido. Tal vez pueda señalar que la ubicación del camino de entrada y el estacionamiento para el stand está lejos de sus hogares, o que las horas abiertas serán mínimas.
Con suerte, puede sofocar cualquier objeción y posiblemente incluso despertar apoyo para sus planes. Si es posible, obtenga declaraciones de apoyo escritas de sus vecinos para que las lleven a la audiencia de zonificación, o convénzalos para que asistan a la audiencia con usted.
Aunque abordar los problemas de zonificación no es fácil, su arduo trabajo habrá valido la pena si puede obtener un cambio de zonificación o una excepción. Luego puede relajarse y disfrutar de usar su propiedad de la manera que pretendía.