mi van, ha van egy nagyon szép földdarab, de a használata van szem előtt tartva, hogy-egy ház, egy bolt, vagy egy kis farm, talán-lehet tiltani a rendezési? Még ne add fel az álmaidat a földért. Lehet, hogy megszerezheti a zónázási varianciát vagy a speciális felhasználási engedélyt, vagy akár megváltoztathatja magát a zónázási megnevezést, hogy lehetővé tegye a föld használatát a kívánt célra.
ki felelős a Zónázásért
az ingatlan zónázását általában a helyi megyei vagy városi törvények szabályozzák (más néven rendeletek), amelyek a földet különböző területekre vagy “zónákra” osztják.”Egy darab földterület zónázása határozza meg, hogyan lehet használni.
például egy “lakossági” övezetű terület csak házakat építhet a földön, míg a “kereskedelmi” övezetű terület kiskereskedelmi üzleteket és más vállalkozásokat engedélyezhet ott. A zónázási megnevezések, valamint az egyes megnevezések által megengedett felhasználások a helytől függően változnak.
hogyan lehet megtudni, hogy mi a földje zónás
ha bármilyen oka van feltételezni, hogy az ingatlan rendeltetésszerű használatát tilthatja a zónázás, az első dolog az, hogy megkapja a zónázási térkép másolatát, valamint az ingatlanra vonatkozó összes rendeletet.
a földhasználattal foglalkozó önkormányzati hivatal (valószínűleg a helyi tervezési, zónázási vagy építési osztály) átadhatja Önnek a zónázási térkép és rendeletek másolatát.
ellenőrizze az ingatlan zónázási megnevezését a térképen, majd olvassa el a zónázási rendeleteket, hogy pontosan lássa, milyen felhasználások engedélyezettek az adott megnevezés alatt. Előfordulhat, hogy a zóna követelményeiben nincsenek olyan korlátozások, amelyek megtiltanák a tervezett felhasználást. Például, ha az ingatlan “vidéki” vagy “mezőgazdasági” zónában van, az övezeti előírások lehetővé tehetik a tulajdonos számára, hogy egy kis mezőgazdasági üzletet üzemeltessen, valamint növényeket termeljen a földön.
egyes települések zónarendszert használnak, amelyet általában “kumulatív” zónának neveznek. Ez azt jelenti, hogy nemcsak a kijelölt zónában meghatározott felhasználás megengedett, hanem minden olyan felhasználás is, amely a földre kevésbé hatásosnak minősül. Például egy ilyen övezeti rendszer szerint nemcsak a “kereskedelmi” övezetű területen engedélyezhető az üzleti felhasználás, hanem a lakóhely építésének tilalma sem lehet, mert azt kevésbé hatékony földhasználatnak tekintik.
Ha Tilos A Használata, Módosíthatja A Terveit?
ha az alkalmazandó zónák tiltják a tervezett felhasználást, először határozza meg, hogy betarthatja-e a zónázást a tervek kissé módosításával. Például, ha háromszintes otthont szeretne építeni, de az ingatlan zónázása tiltja a két emeletnél magasabb házakat, akkor jobb, ha megváltoztatja a tervet, hogy illeszkedjen egy kétszintes struktúrába, ahelyett, hogy megpróbálna zónaváltást vagy varianciát kapni.
zónázási módosítások általánosan elérhető
ha nem tudja módosítani a terveket a zónák elhelyezésére, a következő lehetőség az, hogy zónaváltást vagy kivételt kérjen a használat engedélyezéséhez.
tanulmányozza a zónázási rendeletek rendelkezéseit annak meghatározása érdekében, hogy lehetőséget kínálnak-e övezeti kivétel vagy változás kérelmezésére. Ha segítségre van szüksége a rendeletek értelmezésében, forduljon egy tapasztalt ügyvédhez a környéken.
zónázási eltérések és felhasználási engedélyek
általában könnyebb zónázási kivételt szerezni, mint zónaváltást. Kivételek gyakran rendelkezésre állnak speciális felhasználási engedély vagy zónázási variancia formájában.
- a használati engedély (amelyet néha “különleges” vagy “feltételes” Használati engedélynek is neveznek) lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy a földterületet olyan módon használja, amelyet a zónák általában nem engedélyeznek. Az ilyen engedélyek általában számos feltételt szabnak az engedélyezett használatra. A felhasználási engedélyek néha rendelkezésre állnak a “nagyapa” számára olyan használatban, amelyet a zónák megváltoztatásáig engedélyeztek. Például, ha egy tulajdonos vásárolt egy darab földet egy kereskedelmi övezetben egy kisvállalkozás működtetéséhez, majd később a zónát lakóingatlanra változtatták, akkor az üzleti felhasználás folytatódhat egy speciális felhasználási engedély alapján. Ebben az esetben a használat feltételei korlátozhatják az üzemidőt vagy korlátozhatják a parkolóhelyek számát. De ne feltételezzük, hogy ha valami szokatlan célra használt ingatlant vásárolt, akkor továbbra is ugyanezt teheti: a felhasználási engedélyek a legtöbb esetben lejárnak a föld bármilyen eladásakor vagy átruházásakor.
- a zónázási variancia alapvetően engedélyt ad arra, hogy a földet olyan módon használja, amely általában sérti a helyi zónázást. A varianciakérelmet általában csak akkor nyújtják be, ha a tulajdonos bizonyítani tudja, hogy nehézségeket okoznak a földterület különleges körülményei, amelyek túl megnehezítik az övezeti követelmények betartását. Például, ha egy ingatlan meredek lejtőin csak egy kis rész marad, amely alkalmas a lakóhelyre, és a zónázási előírások által megkövetelt kudarcok behatolnak arra a felépíthető részre, amely eddig csak egy kis fészer férhetett el, akkor a tulajdonos varianciát szerezhet a visszaesés területén belül.
a zónák megváltoztatása
egy ingatlan zónájának megváltoztatása ritkán könnyű. Minden átalakításnak összhangban kell lennie a helyi fő földhasználati tervvel.
szerezze be a terv másolatát (a zónázási vagy tervezési irodából), és tanulmányozza azt. Határozza meg, hogy a kívánt felhasználás összhangban van-e a főterv céljaival. Azt is meg kell gondosan kövesse az összes eljárást a rendezési rendeletek kérő rezoning. Annak érdekében, hogy növelje esélyét a sikeres átalakítási kérelemre, kérjen segítséget egy tapasztalt ügyvédtől, aki ismeri a térség eljárásait és politikáját.
az övezeti kivétel vagy módosítás kérelmezésére vonatkozó eljárások
az övezeti kivétel vagy módosítás kérelmezésére vonatkozó eljárások a helyi rendeletektől függenek. Valószínűleg írásbeli kérelmet kell benyújtania, meg kell fizetnie egy meghatározott díjat, és be kell mutatnia ügyét egy tárgyaláson a rendezési testületnél vagy a tervezési Bizottságnál.
a meghallgatás kritikus fontosságú; ahhoz, hogy sikeres legyen, be kell mutatnia kérésének sajátosságait és kényszerítő indokait.
Szerezd meg a szomszédok támogatását
mielőtt varianciát vagy változtatást szereznél a zónákban, valószínűleg meg kell mutatnod, hogy a tervezett használat nem befolyásolja hátrányosan a szomszédokat. Még akkor is, ha ez nem hivatalos követelmény, a szomszédok fedélzetre vétele a terveivel később elkerülheti a konfliktusokat.
találkozz a szomszédaiddal és magyarázd el a terveidet, és bizonyosodj meg róla, hogy miért nem okoznak kárt. Például, ha farmot szeretne üzemeltetni a vidéki ingatlanán, a szomszédok aggódhatnak a megnövekedett forgalom és zaj miatt. Talán rámutathat arra, hogy a helyszín a műút és a parkoló az állvány messze otthonuktól, vagy hogy a Nyitvatartási idő minimális lesz.
remélhetőleg elfojthatja a kifogásokat, és esetleg még támogatást is nyújthat a terveihez. Ha lehetséges, kérjen írásbeli támogató nyilatkozatokat szomszédaitól, hogy eljussanak a zónázási meghallgatásra, vagy győzze meg őket, hogy vegyenek részt veled a meghallgatáson.
bár kezelése rendezési kérdések nem könnyű, a kemény munka már megéri, ha kaphat egy rendezési változás vagy kivétel. Akkor pihenhet, és élvezheti az ingatlan használatát a kívánt módon.